潍坊物业公司|潍坊保洁公司|潍坊保安公司--潍坊万和物业管理有限公司|珠海经济特区物业管理条例被指高于国家标准

　　日前，由珠海市住规建局起草的《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》经法制局公布后引起强烈关注。有学者、业主担忧珠海成立业委会的门槛高过广东省和国家标准，部分条款对业主的约束、限制比过去更严苛，会挫伤业主成立业委会，参与小区自治的热情。

　　针对六大焦点问题，南都记者昨天逐一进行调查。珠海市法制局也直面社会的关切，详细作了回应。法制局有关人士称，物业管理条例还在征集意见阶段，条例出台还需要经过多轮征求意见环节、市府常务会议审议、市人大常委会三次审议等程序，最快也需半年，希望大家帮助完善制度，解决物业管理的实际问题。

　　珠海市法制局还根据收集的反馈意见，对意见稿其他条款作了修改或调整。有业内人士表示，修改后的物业管理条例较原稿可操作性更强，降低了业主发起成立业委会的难度。南都记者留意到，修改稿删除了原稿中关于“存在欠缴物业费、未接受过物业管理行政主管部门的培训、失信记录等情形的业主不得成为业委会的发起人，成为筹备组成员”的限制性规定。珠海市法制局表示，业主大会筹备组的职责和功能主要是登记业主情况、发布信息等召开首次业主大会的相关工作，欠缴物业费、未接受过物业管理培训、存在失信记录与能否担任筹备组成员，承担筹备工作无密切关联，故修改稿删除了上述限制。

　　为了降低业主成立业委会的“难度”，法制局还修改了发起成立业委会的的联名业主必须提供房产证和身份证以验证身份的规定，新增了“业主已通过电子投票系统进行首次身份认证的，在行使相关投票权时不再需要提交相关证明文件”的规定，鼓励业主利用即将建立的物业管理电子投票系统，为业主提供更多便捷。

　　针对不少市民反映，当前一些物业服务企业只关注收取物业费、停车费，并未能按规定提供保洁、安保等基本物业服务的情况，珠海市法制局还表示，将新增一条关于物业企业和物业服务企业负责人的信用管理规定，当物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案；物业服务企业负责人有骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金等严重损害业主利益行为的，应当录入物业服务企业负责人信用档案，同时录入其所属物业服务企业的信用档案。

　　征求意见稿第26条规定，当小区已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积或者先期开发部分建筑面积百分之五十以上的，或首套房屋出售交付使用超过二年，交付使用的建筑面积已达物业管理区域总建筑面积的百分之三十以上的，方可发起成立业委会，且首次业主大会必须有20%以上的业主联名向街、镇提出书面要求。

　　[样本]　正在筹备业委会的珠海旭日湾小区一名业主代表告诉南都记者，珠海是一座旅游城市，很多小区是候鸟型小区，小区房子全部卖出去7、8年了，但常住户不到三成，再加上好多人买房的目的仅仅是投资，成不成立业委会无所谓。要在仅有的三成常住住户中凑齐整个小区2成业主的签名，难度很大，小区自2013年筹备业委会，至今仍无太大进展。

　　珠海银石雅园业委会主任刘本高坦言，其所在的小区自2006年开始筹备业委会，前后历时7年，其接手参与筹备业委会已经是第三拨了，前面两拨人搞了几年，都因未能凑齐20%的业主签名作罢，自己后来和一群热心业主花了一年半才凑集签名，但送上去说签名的格式不对，重搞又多花了一年，“业委会本来就是个公益性的组织，成立门槛太高，会把很多小区挡在外面，除了降低门槛，也希望有关部门多提供帮助，比如提供格式文本，避免走冤枉路。”

　　[点评]　珠海市人大常委会法律顾问、珠海市立法咨询服务基地主任、北京师范大学珠海分校法学教授于风政认为，按照《广东省物业管理条例》，当已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上，单个业主也可以书面提出，只有当交付面积不到50%，才需要20%业主提起，深圳、广州都是这样执行的。而为了促进业主组织的建设，外地的门槛也很低：如北京只需要5%的业主联名提起；江苏规定，由建设单位提起或十人以上的业主公开联名提出即可，都非常宽松，“珠海在意见稿中要求必须有20%上的业主联名提起有违上位法，门槛定得很高。”

　　公开数据显示，全国成立业委会的平均比例约为30%，上海为80%，北京为40%，广州为25%，深圳为30%，中山约为40%，而珠海的比例仍不到20%。“珠海成立业委会的比例远远低于上述城市，甚至只有全国平均水平的二分之一，”于风政说，征求意见稿的上述条款规定应当是目前全国最高的门槛，如果这样执行，将使得许多小区成立业主组织的努力胎死腹中，阻碍业主组织的发展，应当取消。

　　[回应]　对此，珠海市法制局回应，以同时具备交付面积达50%和20%业主联名作为业主大会设立条件，是现行条例的规定。为便利启动业主大会成立程序，将降低门槛，根据《广东省物业管理条例》的相关规定，修改稿将上述两项并列条件修改为选择性条件，并结合珠海实际，针对有小区或存在交付使用的面积较低的情况，增设“首套房屋出售交付使用超过二年，交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之三十以上的”也可作为申请设立业主大会的情形。

　　意见稿另一个较大的变化是，首次提出“不按时缴纳物业管理费的业主，相关信息将纳入个人征信系统”。这一新规在网上引发热议。从跟帖来看，大部分网友认为，业主不交物业费的原因复杂多样，很多情况是因为小区物管自身管理不到位，没有认真履行物管合同，简单的将不交物业费的业主纳入个人征信系统，将把维权的业主置于不利境地。

　　[样本]　有新加坡花园的业主反映，自己因为小区物管管理不到位，楼道满是垃圾、烟头，无人清理，多次反映没有改善。为了督促物管改进，于是延缓缴纳每月75元的物业费，如果自己因此被纳入个人征信系统，感到对业主不公平。

　　旭日湾有业主表示，在成立业委会之前，业主是弱势群体，没有发言权，利益容易受到侵害，因此一些业主将拒缴物业管理费当成了唯一维权的方式，“如果不交物业费要纳入征信系统，必须有一个前提，就是小区已经成立了业委会。”

　　[点评]　对此，于风政认为，诚信管理涉及对人的权利的限制，使用要极为慎重。业主拖欠物业费等费用的情况非常复杂，不能作简单化的处理，若将拖欠物业费的行为记入征信系统，将会大大强化开发商和物业公司的权力，在目前珠海的物业小区绝大部分由开发商或与开发商有密切联系的物业公司实行前期物管的情况下，对于业主而言有失公平。

　　北京师范大学珠海分校法律与行政学院教授白非表示，诚信是双方的，不能只对业主提出要求，也要对不作为的物业公司提出要求，地方立法更应当以约束企业的不诚信行为为导向。另一方面，将业主未及时缴费纳入个人征信系统也欠缺法律依据。她建议在法规制定中应注意公平原则，可明确物业公司的诚信义务，并可规定由物业服务企业支付履约保证金，用以保证物业服务企业信守合同，诚实经营。

　　[回应]　珠海市法制局表示，经研究，将欠缴物业管理费和物业专项维修资金纳入个人征信系统尚缺乏法律依据，且纳入的前提条件不够明确。但是，交纳物业管理费是法律规定的业主义务。业主在享受物业服务企业提供服务的同时，应当按照合同约定按时交纳物业管理费，不得无故拖延和拒交，否则，物业服务企业有权依法要求其承担违约责任。据此，根据上述意见以及个人信用信息管理规定，修改稿明确对于违约行为经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　随着私家车不断增多，小区车位少，停车难的矛盾日益凸显，而一些小区开发商为了推销车位，利用车位紧张的局面，采取只售不租的方式来迫使业主购买车位的案例也不时见诸报端。

　　征求意见稿用较大笔墨谈到了对车位的管理，禁止“只售不租”，提出：建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。同时，每户业主只能承租一个车位或者车库。

　　不过，也有细心的业主对比了现行的物业管理条例，称意见稿中取消了“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的明确规定。

　　[样本]　家住公园道的刘女士介绍，按照法律规定，小区公共停车位收费是否涨价，如何分配车位，应由业主共同决定，但实际生活中，小区物管并未执行，此前曾单方提出加价，有一段时间为了推销地下车位，强制地下车位只售不租，对小区的公共露天车位又以数量少，要求限制停车数量，后来经过业主多方维权才作罢，如果不能明确小区共有道路的停车位属于业主共有，物管今后可能会更大胆，不利于保护业主的合法权益。

　　[点评]“这引发了不少业主的不安与疑惑，并为开发商侵占业主利益留下可乘之机，”于风政说，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的所有权，是业主的核心利益之一，物权法和广东省物业管理条例对此均有规定，意见稿却删除了上述规定，让人感到意外。

　　[回应]　珠海市法制局表示，经研究，原条例的关于“共有道路或其他场地用于停车的车位由业主共有”的规定，与《物权法》完全一致，即使取消了相关规定，业主权利也可以依据物权法得到充分保障。根据《立法法》关于“制定地方性法规，对上位法已经明确规定的内容，一般不作重复性规定”的要求，条例不必也不宜对划分物权归属的基本民事法律规范条例做重复性规定，故修改稿未采纳该意见。

　　意见稿有关“物业管理企业应当自取得物业服务企业备案证明之日起三个月内加入市物业管理行业协会，由协会对物业服务企业和从业人员开展自律性监管”的规定也引发争议。

　　[样本]　有物业管理企业负责人担忧，行业协会只是一个民间机构，强制物业公司加入物业协会，未加入协会还要按逾期月数处以罚款，缺乏法律依据，而意见稿也未提及如何规范、监督行业协会，又被赋予这么多权力，容易导致新的腐败。

　　[回应]　珠海市法制局表示，有意见认为，征求意见稿赋予物业管理行业协会行政权力，强制物业服务企业加入物业管理行业协会，侵犯了物业服务企业的合法权利。经研究，修改稿予以采纳，根据社会组织行业自律的原则，“删除了强制加入行业协会的要求以及行业协会自律管理的具体方式和内容。”

　　意见稿提出：参与业委会筹备组的业主代表不得被推荐为业主委员会委员候选人，且业委会换届时，需由街道、镇按照召开首次业主大会会议的程序，成立业主大会筹备组，召开业主大会进行换届选举。

　　[样本]“如果按照这个规定，我就当不上业委会主任了，”刘本高说，那些从一开始就热心参与业委会筹备的人，花了很多时间、精力在小区，用了好几年时间摸清了小区的情况，搞明白业委会的运作，如果被规定挡在外面，不能参与业委会选举对小区是一个损失。

　　[点评]　有学者质疑，上述规定限制了业主小区自治的权利。于风政认为，推荐哪位业主作为自己的代表进入筹备组，选举谁进入业委会，完全是业主的权利，地方立法无权强行剥夺业主的选举权和被选举权，限制参与发起成立业主委员会的人，不得通过选举进入业主委员会并无依据。

　　于风政认为，意见稿之所以作出该规定，是担心筹备组的业主代表若进入业主委员会，可能在筹备阶段设定的制度安排中为扩大业委会权利作出预先安排，影响日后业委会的公正运作，这一考虑有些道理，但地方法规不能因此限制和减损业主的权利。

　　针对小区业委会换届时，必须由街道、镇组织召开业主大会进行换届选举的规定，于风政也发出了不同的声音，称建设部《业主大会与业主委员会指导规则》第四十七条规定：“业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府”，若按意见稿的规定，业主委员会、业主监事会等业主组织的换届工作将由街、镇政府直接操作，既违反上位法，又不符合业主自治的原则。

　　[回应]　珠海市法制局坦言，目前有关上述规定的反馈意见中，有两种观点，一是选举和被选举进入业委会是业主的权利，简单的限制筹备组成员成为业主委员会委员候选人的规定侵犯了业主的合法权利，但也有意见认为，筹备组中的业主代表不得被推荐为业主委员会委员候选人，可以避免利益交叉，避免既当裁判员又当运动员的情况。

　　法制局称，经研究，鉴于业主委员会候选人的资格是基于业主身份，与是否为筹备组成员无必然关联，修改稿删除了筹备组中的业主代表不得被推荐为业主委员会委员候选人的限定。

　　针对小区业委会换届由镇街组织的规定，法制局表示，采纳专家的意见，基层政府对召开业主大会只有指导、协助、监督职责，不宜直接规定由其直接组织换届选举工作，对此作了修改。

　　与现行的物业管理条例相比，意见稿将业委会用房从原来最高不超过60平米，缩减为最高不超过20平米，同时提出“业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业可以每日千分之二的标准加收违约金。”

　　[样本]　对此，有人赞同，有人反对。一名业主代表说，业委会成员不多，限制最高不超过20平米用房既能满足实际需要，也可避免浪费。

　　但也有反对者认为，物业实际用房多大，每个小区的情况都不一样，应该由业委会和开发商、物管一起根据需要确定，但上位法明确规定业委会用房最高标准是60平米，意见稿却缩减了三分之二，显然是损坏了业委会的权利。

　　刘本高说，实际生活中，物管是强势的一方，银石雅园2013年成立业委会，原因是前期小区管理出现了不少问题，单个的业主很难维权，但成立业委会还是很难，比如找物业提供办公用地，虽然规定说要用，但物管就是不给。小区的一块公共用地被物管隔开作员工宿舍了，业主前后跑了一年半，最终强行打开物管在小区存放杂物的房间办公，结果又被物管投诉违章，最终业主又花了半年的时间，跑各个部门开证明才解决问题，“珠海小区成立业委会比例偏低，在这种情况下，如果条例还是过多的限制业主，只会让业委会的成立变得更困难。”

　　[点评]　于风政称《广东省物业管理条例》第三十八条规定：“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米”，意见稿作出了不同于上位法的新规定，缩减至最高不超过20平米，损害了业主的利益。

　　针对物管书面催促，无正当理由仍拒绝交物业费的业主可以每日千分之二的标准加收违约金的规定，白非表示，该内容违反了我国《合同法》及相关规定，“合同法的核心是当事人的‘合意’，当事人可以约定违约金，比例应该由当事人双方约定，法律法规一般不作强制性规定。”

　　[回应]　珠海市法制局采纳了上述意见，称已经作了修改，业主应当按照物业服务合同约定履行义务，欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显着位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以按照物业服务合同的约定加收违约金，并可以依法申请仲裁、向人民法院申请支付令或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。